La Ley de Vivienda del Siglo XXI, un proyecto bipartidista que busca abordar el problema de la asequibilidad en este asunto espec铆fico, se convirti贸 oficialmente en ley la madrugada de este s谩bado, a pesar de una serie de intentos del presidente Donald Trump por retrasar la legislaci贸n.
Su aprobaci贸n indica que los legisladores reconocen la frustraci贸n que sienten muchos estadounidenses por el alto costo de la vivienda.
En un momento de elevadas tasas hipotecarias y precios de los inmuebles casi r茅cord, muchos se sienten excluidos de la posibilidad de comprar una casa o tienen dificultades para pagar el alquiler mensual.
Los partidarios de la ley la han presentado como la reforma de vivienda m谩s integral en al menos tres d茅cadas.
La secretaria de prensa de la Casa Blanca, Karoline Leavitt, la calific贸 como 鈥渦na de las leyes m谩s importantes sobre asequibilidad de la vivienda en la historia de Estados Unidos鈥�, en una en redes sociales el mes pasado.
Pero Trump, que anteriormente hab铆a expresado su apoyo a la ley, desde entonces se ha vuelto cr铆tico.
En una 辫耻产濒颈肠补肠颈贸苍 en redes sociales el viernes, Trump declar贸 en protesta por el fracaso del Senado en aprobar la Ley SAVE America, una medida de identificaci贸n de votantes que, seg煤n 茅l, deber铆a ser la principal prioridad del Congreso.
El mes pasado, despu茅s de que la iniciativa fuera aprobada por el Congreso, Trump tambi茅n cancel贸 una ceremonia de firma apenas dos horas antes de que comenzara, calificando posteriormente el proyecto de 鈥渦n gran bostezo鈥�.
En cualquier caso, la medida se convirti贸 autom谩ticamente en ley el s谩bado por la ma帽ana, de acuerdo con la Constituci贸n, ya que el presidente no la vet贸.
Las cr铆ticas de 煤ltima hora de Trump pusieron fin a meses de negociaciones bipartidistas sobre la que se convertir铆a en la mayor legislaci贸n sobre asequibilidad de la vivienda en una generaci贸n.
En lugar de impulsar sus esfuerzos, los legisladores republicanos se vieron obligados a actuar con rapidez cuando el presidente retir贸 abruptamente su apoyo debido a una disputa pol铆tica aparte.
La crisis de asequibilidad de la vivienda en el pa铆s no se origin贸 por un solo evento ni por un fallo pol铆tico aislado. Es el resultado de a帽os de construcci贸n insuficiente, normativas urban铆sticas locales restrictivas, una demanda creciente y decisiones administrativas y, en muchos casos, de la inacci贸n pol铆tica.
La legislaci贸n refleja la complejidad de la crisis, combinando un total de 47 propuestas destinadas a aumentar la oferta de inmuebles, reducir los costes y ampliar el acceso a casas asequibles.
Pero es posible que los propietarios e inquilinos no reciban un alivio inmediato, seg煤n Yonah Freemark, investigadora asociada de vivienda en el Urban Institute.
Construir nuevas viviendas lleva tiempo, y la ley impone una nueva carga de trabajo a las agencias gubernamentales federales, que ya cuentan con poco personal.
鈥淓stamos hablando de una situaci贸n en la que no solo el Gobierno federal tendr谩 que hacer cambios, sino que tambi茅n los Gobiernos estatales y locales tendr谩n que hacerlos, y luego las empresas, los promotores inmobiliarios, etc., tendr谩n que realizar inversiones, lo cual en s铆 mismo lleva tiempo鈥�, coment贸 Freemark.
Esto es lo que la nueva ley hace 鈥攜 lo que no hace鈥� para abordar algunos de los mayores desaf铆os del mercado inmobiliario:
En los a帽os transcurridos desde la crisis financiera de 2008, la construcci贸n de viviendas se ha estancado, creando una escasez de viviendas que ha provocado un aumento de los precios.
La ley busca principalmente abordar el problema de la asequibilidad de la vivienda en Estados Unidos mediante el aumento de la oferta.
Incluye disposiciones que promueven la construcci贸n de viviendas prefabricadas (casas construidas en f谩bricas) y la conversi贸n de oficinas en apartamentos.
Tambi茅n autorizar铆a un programa piloto para ofrecer subvenciones y pr茅stamos condonables destinados a la reparaci贸n de viviendas antiguas en mal estado.
Sin embargo, muchos expertos en vivienda se帽alan la zonificaci贸n local y la burocracia como la ra铆z de la desaceleraci贸n en la construcci贸n de viviendas.
Si bien es dif铆cil que el Gobierno federal intervenga, dado a que las administraciones locales establecen sus propias normas, la ley incluye disposiciones para alentar a los estados y gobiernos locales a adoptar pol铆ticas de uso del suelo y zonificaci贸n que favorezcan el desarrollo de viviendas.
Seg煤n un informe de Goldman Sachs de 2025, si se flexibilizaran las regulaciones sobre el uso del suelo, se podr铆an a帽adir 2,5 millones de viviendas m谩s a Estados Unidos en la pr贸xima d茅cada.
El 茅xito de esta medida depende de si estas comunidades locales deciden construir. Muchas se enfrentan a la oposici贸n de los llamados NIMBY (Not In My Back Yard, 鈥渘o en mi patio trasero鈥�), que suelen ser propietarios que se oponen a la construcci贸n para preservar el valor de sus viviendas.
Cuando se construyan m谩s viviendas y se reduzca la escasez de vivienda, las casas existentes en la zona podr铆an venderse a un precio menor.
鈥淟a legislaci贸n puede desempe帽ar un papel importante al alentar a los estados y municipios a realizar cambios para ampliar la oferta de vivienda, pero no les obliga a realizar esos cambios鈥�, indic贸 Freemark. 鈥淓l Congreso ha optado por no adelantarse a los gobiernos locales y estatales y decirles qu茅 hacer鈥�.
A medida que el valor de las viviendas se ha disparado en las 煤ltimas d茅cadas, tambi茅n ha aumentado el n煤mero de personas y empresas que consideran las viviendas como un veh铆culo de inversi贸n, en lugar de simplemente un lugar para vivir.
Tras el colapso del mercado inmobiliario de 2008, empresas de capital privado como Blackstone compraron miles de viviendas unifamiliares a precios de ganga y las convirtieron en viviendas de alquiler.
En los a帽os posteriores a la pandemia, cuando los tipos de inter茅s cayeron a m铆nimos hist贸ricos, el mercado inmobiliario experiment贸 un auge.
Se desataron guerras de ofertas entre compradores particulares y los precios se dispararon. Los inversores institucionales tambi茅n aceleraron el ritmo de compra durante esos a帽os.
La ley incluye una limitaci贸n sin precedentes para este tipo de compras, al prohibir que cualquier inversor que posea m谩s de 350 viviendas unifamiliares adquiera m谩s.
Sin embargo, no obliga a los grandes inversores que actualmente poseen m谩s de 350 propiedades a vender ninguna.
Pero la mayor铆a de las casas en manos de inversores pertenecen a peque帽os tenedores, en su gran mayor铆a a propietarios particulares que poseen menos de 10 inmuebles.
Adem谩s, los grandes inversores ya se estaban retirando del mercado de viviendas unifamiliares. Actualmente, muchos inversores inmobiliarios, incluido Blackstone, venden m谩s viviendas de las que compran.
La plantilla federal ha sufrido recortes significativos desde el inicio de la administraci贸n Trump, incluidos los empleados responsables de los programas de vivienda, la investigaci贸n y las pol铆ticas p煤blicas.
Seg煤n declar贸 a CNN Shaun Donovan, quien fue Secretario de Vivienda y Desarrollo Urbano durante la presidencia de Barack Obama, el hecho de que las disposiciones de la Ley de Acceso a la Vivienda del Siglo XXI mejoren sustancialmente la asequibilidad de la vivienda para los estadounidenses con dificultades econ贸micas depende de c贸mo las agencias federales cumplan con sus nuevas funciones.
鈥淓ste proyecto de ley modifica las normas y reglamentos. Desbloquear谩 fondos, pero la mayor铆a de las disposiciones solo ser谩n efectivas si se implementan鈥�, indic贸 Donovan, quien ahora es el director ejecutivo de Enterprise Community Partners.
El Urban Institute identific贸 35 programas, reglamentos y estudios diferentes que el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) deber谩 implementar cuando esta ley entre en vigor, en un momento en que la agencia tiene escasez de personal, manifest贸 Aniket Mehrotra, coordinador de pol铆ticas de vivienda del Urban Institute.
鈥淟a capacidad del HUD para implementar esta nueva y larga lista de tareas ser谩 limitada sin asignaciones presupuestarias adicionales para la contrataci贸n de personal鈥�, expres贸 Mehrotra.
Entre las objeciones de Trump a la iniciativa de asequibilidad de la vivienda figuraba su opini贸n de que era 鈥渄e menor importancia en comparaci贸n con la bajada de los tipos de inter茅s鈥�.
Es cierto que los tipos de inter茅s hipotecarios persistentemente altos, superiores al 6 %, han mermado la capacidad de muchos estadounidenses para comprar una vivienda, en m谩s de un sentido.
Las tasas de inter茅s m谩s altas no solo han incrementado los costos mensuales de la vivienda, sino que tambi茅n han generado un efecto de bloqueo en todo el mercado inmobiliario.
Millones de propietarios que obtuvieron hipotecas con tasas ultrabajas antes de que la Reserva Federal comenzara a subir las tasas de inter茅s en 2022 se muestran reacios a vender, ya que hacerlo probablemente implicar铆a asumir una hipoteca mucho m谩s costosa.
Esto ha limitado a煤n m谩s la oferta de viviendas en el mercado.
Trump hab铆a criticado duramente al expresidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, por no haber bajado los tipos de inter茅s, y nombr贸 a Kevin Warsh para sustituirlo, esperando que este orientara al regulador hacia una bajada de tipos.
Sin embargo, el mes pasado, muchos funcionarios de la Reserva Federal indicaron en sus proyecciones econ贸micas que prev茅n un aumento de los tipos de inter茅s a finales de este a帽o, debido a un nuevo repunte de la inflaci贸n derivado de la guerra en Ir谩n.
La nueva ley de asequibilidad de la vivienda no aborda el efecto de 鈥渂loqueo鈥� ni los tipos hipotecarios, que siguen de forma aproximada el rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 a帽os, que lo dictan los inversores en bonos, no el gobierno federal.
La ley tampoco aborda otros factores que subyacen a la crisis de asequibilidad de la vivienda en Estados Unidos, como la falta de apoyo federal para la vivienda asequible, el aumento de los costes de construcci贸n impulsado por la escasez de mano de obra, los aranceles y la inflaci贸n, y el aumento repentino de la demanda de viviendas que ha superado la oferta.
Aun as铆, Donovan afirm贸 que no se debe restar importancia al logro de aprobar una legislaci贸n bipartidista sobre la asequibilidad de la vivienda con una abrumadora mayor铆a.
鈥淓spero que esto sea el comienzo de una oportunidad para seguir adelante鈥�, indic贸 Donovan, y agreg贸 que espera que haya un plan para la Vivienda 2.0 y 3.0 en el siglo XXI.
鈥淪in querer ser demasiado ambicioso, creo que los estadounidenses est谩n ansiosos por saber que podemos lograr grandes cosas鈥�, sostuvo.
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